Государственная регистрация права. Документы можно будет подовать в электронном виде.

В Госдуме документ рассматривался как проект Федерального закона N 54480-6. В случае подписания Президентом РФ и официального опубликования Закон вступит в силу с 1 октября 2013 г., за исключением отдельных положений, которые начнут действовать с 1 января 2014 г. Эти нормы касаются деятельности кадастровых инженеров.

В соответствии с Законом заявление о регистрации прав на недвижимое имущество можно будет подавать в электронном виде, а собственники недвижимости смогут запретить совершать сделки с имуществом без своего личного участия. Кроме того, будет уточнен порядок регистрации права собственности на вновь созданные объекты, а также проведения кадастрового учета.

Закон содержит, в частности, поправки к следующим нормативным правовым актам:

- Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав);

- Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости).

1. Регистрация прав на недвижимое имущество

Электронный документооборот

Для лиц, обращающихся в Росреестр с целью регистрации прав на недвижимое имущество, Закон устанавливает возможность подавать заявления и другие необходимые документы в электронном виде. Они должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

После вступления Закона в силу документом, подтверждающим право на недвижимое имущество, будет признаваться не только свидетельство о регистрации права, но и выписка из ЕГРП.

Порядок направления документов в электронном виде должно будет утвердить Минэкономразвития России. Оно же будет определять правила уведомления в электронном виде заявителей и правообладателей о совершении Росреестром иных действий, например о приостановлении государственной регистрации прав или исправлении технической ошибки.

Из Закона о регистрации прав будут исключены нормы, устанавливающие правила направления сообщения об отказе в государственной регистрации прав и выдачи подлинников представленных заявителем документов. Данные правила должно будет утвердить также Минэкономразвития России.

Новые способы защиты прав собственника: возражение в отношении прав и личное участие в их государственной регистрации

Закон устанавливает два новых способа защиты собственником прав на недвижимость.

Первый способ - внесение в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такая запись будет вноситься по заявлению того лица, чье право собственности было зарегистрировано ранее. Данная информация не повлияет на возможность действующего собственника распоряжаться имуществом, однако при наличии подобной записи потенциальные контрагенты будут поставлены в известность о том, что права на имущество могут быть оспорены, поскольку соответствующие сведения будут включаться и в выписку из ЕГРП.

Запись о наличии возражения погашается автоматически, если предыдущий собственник не обратился в суд с заявлением об оспаривании права в течение трех месяцев с момента внесения данной записи либо если имеются иные основания (например, прекращение права, установление судом права иного лица).

В Законе указано следующее: для того чтобы внести запись о возражении в отношении права собственности, предыдущий собственник должен подать заявление в орган Росреестра. Отметим, что дополнительные документы (например, подтверждающие основание возражения) представлять не требуется. При этом вернуть заявление без рассмотрения Росреестр вправе только при наличии оснований, содержащихся в Законе. Данные основания связаны исключительно с внесением аналогичных записей ранее. Так, заявления могут быть возвращены без рассмотрения в случаях, если предыдущая запись погашена судом или правообладатель просит внести запись повторно в отношении одного и того же объекта по истечении трех месяцев с момента внесения первоначальной записи.

Таким образом, у собственников объектов недвижимости возникает риск, связанный с тем, что подобные записи могут вноситься по обращениям любых предыдущих собственников. Это может негативно отразиться, например, на переговорах о продаже данного имущества или о его внесении в уставный капитал. Ответственность за подачу заявления о внесении в ЕГРП записи о возражении в отношении прав при отсутствии оснований для их оспаривания Законом не предусмотрена.

Второй способ защиты прав собственника на недвижимость - введение запрета на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения соответствующего права без личного участия собственника. Собственник недвижимого имущества сможет подать в Росреестр заявление о невозможности осуществления регистрации без своего личного участия. После этого совершать сделки с недвижимостью будет вправе только сам собственник либо его законный представитель. Соответственно, ни представитель по доверенности, ни другая сторона по сделке в отсутствие собственника не смогут осуществлять госрегистрацию прав.

Отметим, что термин "личное участие" в Законе не определен. Вероятно, таким участием признается в том числе подача электронных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью собственника.

Наличие в ЕГРП записи о невозможности госрегистрации прав без личного участия собственника не повлечет препятствий для их регистрации по решению суда, по требованию судебного пристава-исполнителя (в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве") и в иных установленных федеральными законами случаях.

Внесение изменений в ЕГРП при отсутствии заявления правообладателя

Закон о регистрации прав будет дополнен нормой, согласно которой в случае изменения сведений о правообладателе в базовых государственных информационных ресурсах регистрирующие органы будут вносить соответствующую информацию в ЕГРП самостоятельно (при отсутствии заявления правообладателя). Однако такие изменения не должны приводить к переходу, прекращению, ограничению (обременению) права на объект недвижимости.

Напомним, что требования к формированию, актуализации и использованию базовых государственных информационных ресурсов утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.09.2012 N 928 "О базовых государственных информационных ресурсах". Реестр данных ресурсов размещен по адресу: .

Регистрация созданного объекта недвижимости и объекта незавершенного строительства

В Законе уточнено, какие документы необходимо представить для регистрации созданного объекта недвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.

Чтобы зарегистрировать созданную недвижимость, нужно подать правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Документы на участок представляются, если последний не зарегистрирован в ЕГРП на имя заявителя, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - если получение такого документа обусловлено требованиями законодательства РФ. Подать указанное разрешение заявитель может и самостоятельно, однако его непредставление не повлечет препятствий для регистрации права. При непредставлении разрешения заявителем орган Росреестра будет обязан самостоятельно запросить его в органе, выдавшем данный документ.

Для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, если его получение требуется согласно законодательству РФ. По аналогии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, если заявитель не подает в Росреестр разрешение на строительство, указанная служба должна запросить документ самостоятельно.

Отметим, что в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой регистрация прав собственности возможна без представления правоустанавливающих документов на земельные участки. Некоторые арбитражные суды указывают, что заявитель может представить только разрешение на ввод в эксплуатацию, поскольку согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ оно не выдается при отсутствии прав на землю (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 02.05.2012 по делу N А45-15349/2011, ФАС Дальневосточного округа от 29.12.2010 N Ф03-9359/2010 по делу N А24-2517/2010).

2. Кадастровый учет недвижимого имущества

В соответствии с Законом в Закон о кадастре недвижимости также будут внесены многочисленные изменения. В частности, будет устранено дублирование сведений, содержащихся в ЕГРП и в государственном кадастре недвижимости. Вместо этого будет установлено общее правило о том, что информация, внесенная в ЕГРП, считается включенной в государственный кадастр.

Перечень данных, подлежащих включению в государственный кадастр недвижимости, будет расширен. В нем будут указываться, в частности, сведения о назначении сооружения, степени готовности объекта незавершенного строительства и др.

Срок временной постановки образованных объектов недвижимости на учет будет существенно увеличен. В настоящее время такой срок зависит от вида объекта: для земельных участков он составляет два года, для прочих объектов недвижимости - один год. Согласно Закону эти сроки увеличатся до пяти лет. Пять лет будет составлять также срок временного кадастрового учета части объекта недвижимого имущества. Если до истечения данного срока право собственности на указанные объекты зарегистрировано не будет, то сведения о соответствующем объекте подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости.

Законом предусмотрены и иные поправки к Закону о кадастре недвижимости, связанные с установлением порядка электронного документооборота, изменением правил определения границ земельного участка, введением новых оснований для аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера и т.д.