Оценка земель сельскохозяйственного назначения, Ульяновск

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Введенный в 2002 году федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» постепенно сформировал рынок купли – продажи сельхоз земли.
В первую очередь, оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения базируется на их разрешенном и наиболее эффективном использовании с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Практика показывает, что существуют два варианта оценки земли сельхозназначения.
В первом случае, оцениваются земли сельскохозяйственного назначения, которые приобретались с целью последующего изменения категории земли, например промышленное назначение или под ИЖС.
Во втором случае, это сельскохозяйственные земли, которые используются по целевому назначению. Земельные участки, относящиеся к первой группе, можно оценивать с помощью метода сравнительного анализа, сопоставляя их с аналогичными земельными участками, которые в дальнейшем планируется переводить в другую категорию. Предложения о продаже таких участков легко отличить от предложений о продаже участков, относящихся ко второй категории.
Как правило, при оценке в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:
1. Сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
2. Сельскохозяйственные земли, занятые зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства продукции;
3. Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесополосами, замкнутые водоемы.
Основные факторы стоимости земель сельскохозяйственного назначения
Стоимость земельных участков в большинстве случаев определяется исходя из таких факторов, как транспортная доступность, наличие коммуникаций, площадь земельного массива. В случае оценки стоимости участка для сельскохозяйственного использования дополнительно на цену влияет плодородие почв. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат. Так, например, сельскохозяйственные земли в Черноземье на юге страны оцениваются рынком дороже сельскохозяйственных участков в районах Нечерноземья.
Оценка стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки продукции.
При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от неблагоприятных природных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.
Также, на оценку стоимости земли оказывает влияние наличие замкнутых водоемов, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), которые оцениваются методом капитализации ренты.
Не стоит сбрасывать со счетов инфраструктуру, удаленность от заготовительных центров, и трудовые ресурсы района. На стоимость земельного участка значительно влияет его площадь. Крупные земельные массивы (от 100 га и более) всегда продаются с дисконтом, такова реальность.
Наличие обременений тоже играет не последнюю роль в формировании рыночной стоимости земли. Например, по участку может проходить ЛЭП или подземный кабель связи. Отметим также, что на оценку стоимости участка сельскохозяйственного назначения оказывает влияние категория рельефа. Резкие перепады высот и овраги интересуют покупателей в последнюю очередь.