Перевод жилого помещения в нежилое, Пермь

Вопрос о переводе жилых помещений в нежилые на сегодняшний день уже стал особенно актуальным. Это связано с рядом причин. Во-первых, нежилое помещение гораздо выгоднее сдавать в аренду, чем жилое. Во-вторых, в соответствии с градостроительным регламентом и зонированием территорий строить здания бизнес-центров возможно только в общественно-деловых зонах. Поэтому если зонированием не предусмотрена возможность строительства офисных помещений на территории, где предприниматель предполагает вести свою деятельность, то все указанное совместно с недостатком офисных площадей создает ситуацию, при которой предпринимателю не остается другого варианта, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилой фонд.

Условия для перевода квартиры или комнаты определены в статье 22 Жилищного кодекса РФ. Перед тем, как взяться за перевод квартиры или комнаты в нежилое помещение, убедитесь, что выполняются следующие требования:

имеется техническая возможность оборудовать - отдельный вход в квартиру либо имеется доступ к ней без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, то есть не через подъезд общего пользования;

квартира или комната не является частью другой - квартиры или комнаты;

квартира или комната не является местом - постоянного проживания граждан;

квартира или комната не обременена правами - третьих лиц, т. е. не состоит под арестом, не находится в залоге и т. п.;

квартира расположена на первом этаже здания - или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются нежилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления, то есть администрацией соответствующего района. После того, как вы удостоверились в том, что все указанные выше требования соблюдены, вам следует представить в администрацию района следующий пакет документов:

заявление о переводе жилого помещения в - нежилое;

правоустанавливающий документ на помещение - (подлинник или копия, заверенная нотариально);

технический паспорт на помещение; -

поэтажный план здания; -

проект перепланировки / переустройства - (представляется в том случае, если для использования помещения в качестве нежилого необходимо произвести перепланировку / переустройство).

С одной стороны, статья 23 Жилищного кодекса предполагает возможность отсутствия проекта перепланировки / переустройства. На практике же в связи с тем, что для перевода жилого помещения в нежилое необходимо оборудование отдельного входа в помещение, что само по себе является перепланировкой / переустройством, по окончании которой оформляется акт о вводе объекта в эксплуатацию, проект перепланировки / переустройства требуется почти всегда.

Комитет в администрации района при принятии документов обязан выдать заявителю расписку в получении указанных документов. Муниципалитет обязан принять решение о переводе жилого помещения в нежилое или решение об отказе в переводе в срок не более 45 дней. В срок не более 3 рабочих дней муниципалитет обязан направить заявителю принятое решение. Акт муниципалитета о переводе жилого помещения в нежилое является основанием для использования данного помещения в коммерческих целях, а также для внесения соответствующих изменений в данные об объекте.

Жилищный кодекс прямо запрещает требовать от заявителя дополнительные документы, помимо указанных выше. На практике же муниципалитет всегда требует представление дополнительных документов. При этом вероятность получить отказ в согласовании при отсутствии соответствующих согласований приближается к 100 %. Данная ситуация связана с противоречивостью действующего законодательства. С одной стороны, Жилищный кодекс устанавливает в качестве оснований для отказа:

непредставление полного пакета документов; -

представление документов в ненадлежащий орган; -

несоблюдение условий перевода помещения, - установленных статьей 22 Жилищного кодекса РФ;

несоответствие проекта переустройства и (или) - перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Здесь начинается самое интересное. Законодатель, установив запрет муниципалитета требовать дополнительные документы у заявителя, исходил, видимо, из того, что представленный пакет документов содержит в себе информацию о переводимом помещении, наличие которой для муниципалитета необходимо и достаточно для определения возможности и законности перевода помещения. При этом статья 22 ЖК РФ говорит нам о том, что перевод помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом, а также законодательством о градостроительной деятельности, которое, кстати, состоит не только из Градостроительного кодекса, а еще и из Земельного кодекса, законов об архитектурной деятельности, об объектах культурного наследия, а также множества подзаконных актов. Таким образом, проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать не только требованиям Жилищного кодекса, но и требованиям градостроительного законодательства, что создает для чиновников бескрайний простор для отказа в переводе помещения в нежилое при отсутствии согласований с соответствующими инстанциями.

Основываясь на статье 22 Жилищного кодекса РФ, чиновники вправе требовать от заявителя согласие собственников квартир в доме на перевод помещения в нежилое. При этом существует практика предоставления согласия как всех собственников дома, так и собственников лишь соседних квартир. При такой неопределенности нет гарантии, что от заявителя, получившего согласие собственников соседних квартир, не потребуют представить согласия всех собственников дома.

Обратимся к сложившейся судебной практике. В одной из ситуаций индивидуальный предприниматель обратился в администрацию города с заявлением о переводе квартиры в нежилое помещение. К заявлению он приложил все необходимые документы, в том числе согласие собственников соседних квартир дома. Администрация города вынесла отказ в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что не представлено согласие всех собственников. Предприниматель, считая, что он представил документов даже больше, чем того требует закон, обратился в суд. Суд отказал предпринимателю в удовлетворении его требований на том основании, что земельный участок под домом, часть которого предполагается занять при переводе квартиры в нежилое помещение, принадлежит местной администрации, у которой предприниматель согласия не испросил. В данной ситуации суд исходил из того, что в результате перевода квартиры в нежилое помещение уменьшается общее имущество, находящееся в долевой собственности граждан, проживающих в доме. Чаще всего речь идет о части земельного участка придомовой территории. Но если земельный участок под домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то он может быть как в собственности граждан, так и в собственности муниципалитета. В данной ситуации необходимо было получить согласие мэрии города.

Учитывая вышесказанное, довести процедуру перевода жилого помещения в нежилое до конца под силу не всем. При обжаловании отказа администрации в переводе суды нередко принимают прямо противоположные решения. Представляется верной та позиция, при которой суд удовлетворяет требования заявителя обязать администрацию вынести акт о переводе на основании того, что заявителем представлен полный пакет документов, предусмотренный Жилищным кодексом, со ссылкой на то, что перечень документов является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. К тому же, есть практика, что суд, отказывая заявителю в удовлетворении его требований в первой инстанции, признает его право во второй инстанции и подтверждает в третьей.

Поэтому хотелось бы порекомендовать гражданам и организациям отстаивать свои права и законные интересы и, пробиваясь через административные барьеры, добиваться своих целей!

Покупка

Продажа

Обмен

Ипотека

Коммерческая

Военная ипотека

Контакты ☏ 2 035 035; ☏ 8 982 480 44 08

Сайт НашПартнёр.рф

Skype: anikin.russia ICQ: 640 604 447